Documento de reserva vs Contrato de Arras: no confundas estos dos documentos

Dos documentos que se parecen mucho, pero protegen de forma muy distinta

Al comprar una vivienda en Tenerife, es casi seguro que te encontrarás con dos documentos que se firman antes de la escritura pública: el documento de reserva y el Contrato de Arras. Muchos compradores los tratan como si fueran el mismo papel: «firmo algo, pago algo y el inmueble me espera».

Es un error que puede costar desde varios miles hasta decenas de miles de euros. Estos dos documentos se diferencian en su finalidad, el importe, los efectos jurídicos y el momento de la firma. A continuación te explicamos paso a paso qué son, cuándo se firman y a qué debes prestar atención.

El documento de reserva: retiramos la oferta del mercado

El documento de reserva es el primer y más sencillo documento de todo el proceso. Normalmente se firma justo después de tomar la decisión de compra, muchas veces el mismo día, en la oficina de la agencia inmobiliaria.

Qué contiene y cómo funciona:

• Importe: por lo general, entre 3.000 y 10.000 euros (más en el caso de inmuebles de mayor precio). El pago suele ingresarse en la cuenta de la agencia o del despacho de abogados, no directamente al vendedor.
• Finalidad: el inmueble queda retirado del mercado: el vendedor se compromete a no enseñarlo a otros compradores ni a negociar con nadie más, normalmente durante 2–4 semanas.
• Precio: el documento «congela» el precio negociado. Algo importante en un mercado en el que las ofertas atractivas pueden desaparecer en cuestión de días.
• Qué viene después: durante el periodo de reserva, un abogado comprueba la situación jurídica del inmueble: la Nota Simple, las cargas, las deudas con la comunidad, las licencias.

Si la revisión jurídica detecta problemas (por ejemplo, una hipoteca superior al precio, una situación registral sin regularizar o una construcción ilegal), con un documento de reserva bien redactado recuperas el importe íntegro. Precisamente por eso es tan importante quién redacta este documento: en nuestra agencia nos aseguramos de que la cláusula de devolución sea inequívoca.

Contrato de Arras: la señal propiamente dicha, con consecuencias

El Contrato de Arras (nombre completo: contrato de arras penitenciales) es un contrato de señal con efectos penitenciales, un documento mucho más serio, regulado expresamente por el Código Civil español (art. 1454 Código Civil). Se firma tras una revisión jurídica favorable, normalmente 2–4 semanas después de la reserva.

Las reglas fundamentales:

• Importe: como norma general, el 10 % del precio del inmueble (incluyendo el pago de reserva anterior). En un apartamento de 300.000 euros, son 30.000 euros.
• Plazo: el contrato fija la fecha de la firma de la escritura pública, normalmente entre 30 y 90 días (tiempo para la hipoteca, las transferencias y el número NIE).
• Si se echa atrás el comprador: pierde la totalidad de las arras.
• Si se echa atrás el vendedor: debe devolver al comprador el doble de las arras (con 30.000 euros entregados, devolverá 60.000 euros).

Es precisamente esta penalización simétrica la que hace que el Contrato de Arras sea tan eficaz. Una vez firmado, ambas partes tienen un motivo real y económico para cumplir lo pactado.

Las diferencias clave en pocas palabras

	Documento de reserva	Contrato de Arras
Momento	justo después de la decisión	tras la revisión jurídica
Importe	3.000–10.000 €	~10 % del precio
Desistimiento del comprador	devolución o pérdida de un importe pequeño (según lo pactado)	pérdida de la totalidad de las arras
Desistimiento del vendedor	devolución del pago	devolución del doble de las arras
Base jurídica	contrato civil entre las partes	art. 1454 del Código Civil español

¿A qué prestar atención en la práctica? 4 consejos de nuestras operaciones

1. Nunca firmes las Arras antes de la revisión jurídica. A veces el vendedor (o su agente) presiona para firmar unas «arras rápidas» saltándose la etapa de reserva. Sin comprobar la Nota Simple, arriesgas el 10 % del precio.
2. Comprueba cómo está descrita tu entrega. La palabra «señal» se usa a menudo de forma coloquial e imprecisa. El documento debe indicar claramente si el pago es reembolsable y en qué supuestos, y en el caso de las arras, que se trata de arras penitenciales.
3. Planifica la financiación antes de firmar las Arras. Si el banco te deniega la hipoteca después de firmar el contrato de arras, por regla general las pierdes. Se puede negociar una cláusula condicional que supedite la compra a la concesión de la financiación, pero debe constar expresamente por escrito.
4. Vigila el plazo de la escritura pública. Superar la fecha fijada en las Arras sin firmar un anexo supone, formalmente, un incumplimiento del contrato. Si estás esperando el número NIE o una transferencia internacional, es mejor fijar desde el principio un plazo seguro y más amplio.

¿Cómo lo hacemos nosotros?

En Twoja Teneryfa Nieruchomości gestionamos ambas etapas en tu idioma y en colaboración con un abogado de confianza: preparamos el documento de reserva con cláusula de devolución íntegra, solicitamos y traducimos la Nota Simple, y solo firmas el Contrato de Arras cuando el inmueble está limpio jurídicamente al 100 %. Si no puedes estar en Tenerife, llevamos a cabo todo el proceso, incluida la escritura pública, mediante un poder notarial.

¿Estás planeando una compra y quieres pasar por los trámites con seguridad? Escríbenos: te asesoramos gratuitamente antes de que firmes nada.