Publicado 21 de octubre de 2026 · 8 min de lectura
Autor: Aleksandra Spolnik
Comprar un piso en España: problemas y errores habituales de los compradores polacos
Este contenido es meramente informativo y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Refleja la situación legal en la fecha de publicación/actualización; consulta a un asesor antes de decidir.
Comprar un piso en España: qué problemas esperan a los compradores polacos
Comprar una vivienda en el extranjero siempre conlleva más incertidumbre que una operación en tu propio mercado, bien conocido, y España no es una excepción. Según nuestra experiencia atendiendo a clientes polacos en Tenerife, comprar una vivienda en España genera en gran medida los mismos problemas repetidos, y la mayoría se pueden evitar simplemente sabiendo a qué prestar atención antes de firmar cualquier documento.
En este artículo reunimos los errores más habituales de los compradores polacos al comprar una vivienda en España: desde confundir dos contratos distintos, pasando por un presupuesto mal calculado, hasta comprar sin verificar la situación legal del inmueble. Cada punto lo mostramos con un ejemplo concreto, no con teoría.
Problema 1: No comprobar la situación legal de la vivienda
Este es el error más frecuente y potencialmente el más costoso. El comprador se enamora de un anuncio en un portal, paga una señal, y solo después descubre que la vivienda tiene una carga hipotecaria, que la superficie registrada no coincide con la del anuncio, o que el vendedor no es el único propietario.
La solución es sencilla y debería ser el primer paso, antes de pagar cualquier cantidad: la Nota Simple, un extracto del Registro de la Propiedad español que muestra el titular, las cargas y la superficie exacta. Explicamos en detalle cómo leerla en nuestra guía Nota Simple: cómo comprobar la situación legal de una vivienda en España. El documento cuesta unos pocos euros y se puede solicitar online: no hay ninguna razón para saltárselo.
Problema 2: Confundir el contrato de reserva con el Contrato de Arras
Un segundo error clásico de los compradores polacos al comprar en España es tratar dos etapas distintas de la operación como si fueran un único documento. El contrato de reserva es un paso previo que retira el anuncio del mercado durante unos días o un par de semanas, normalmente por una cantidad pequeña. El Contrato de Arras ya es la señal propiamente dicha, a menudo en torno al 10% del precio, con consecuencias legales reales si alguna de las partes se retira.
Firmar las arras sin entender que, si el comprador se retira, la señal normalmente se pierde, y que si se retira el vendedor, este debe devolver el doble de la cantidad, puede ser una sorpresa desagradable. Explicamos las diferencias entre ambos documentos, paso a paso y con cantidades concretas, en nuestra guía contrato de reserva frente a Contrato de Arras.
Problema 3: Tramitar el NIE y la cuenta bancaria demasiado tarde
El número NIE (Número de Identidad de Extranjero) es imprescindible para firmar la escritura notarial: sin él, la operación simplemente no se puede cerrar. El problema es que algunos compradores dejan este trámite para el último momento, ya después de firmar el contrato de arras, lo que bajo presión de tiempo resulta estresante y a veces obliga a soluciones precipitadas y más caras.
Lo mismo ocurre con la cuenta bancaria en España: no es obligatoria, pero sin ella es más difícil pagar impuestos, al notario o las facturas habituales de mantenimiento de la vivienda. Hemos tratado ambos temas por separado: el número NIE en Tenerife, paso a paso y cuenta bancaria en España: 5 pasos para abrirla. Buena práctica: empieza estos trámites justo después de firmar el contrato de reserva, no después del contrato de arras.
Problema 4: Subestimar los gastos adicionales de la compra
Otro error que se repite es calcular el presupuesto solo a partir del precio del anuncio, sin sumar impuestos y tasas. Al comprar en el mercado de segunda mano en Canarias hay que contar con el ITP (en torno al 6,5% del valor), y al comprar a un promotor, con el IGIC (normalmente el 7%) más el AJD (en torno al 1%). A esto se añaden el notario, la inscripción en el registro y los honorarios del abogado: en conjunto, los gastos adicionales suelen situarse entre el 8% y el 13% del valor de la vivienda, según el tipo de compra.
El desglose completo de todas las partidas, con las tasas concretas para el mercado de obra nueva y de segunda mano, está en nuestra guía impuestos al comprar una vivienda en España (ITP, IGIC, IBI). El comprador que descubre estos gastos ya en la notaría suele acabar buscando fondos adicionales a toda prisa o renegociando las condiciones de la compra.
Problema 5: Comprar sobre plano sin aval bancario sobre los pagos
Comprar una vivienda en construcción (sobre plano) puede resultar atractivo en precio, pero conlleva un riesgo específico: los pagos que se realizan antes de recibir las llaves. La ley española exige que cada uno de esos pagos esté garantizado mediante un aval bancario o una póliza de seguro, pero algunos promotores, sobre todo los más pequeños, intentan no ofrecer esta garantía o limitarla solo a parte de los pagos.
Firmar un contrato sobre plano sin un número de aval vinculado a un pago concreto es uno de los errores más graves que vemos entre los compradores: en el peor de los casos, implica el riesgo de perder la señal si la promoción nunca llega a terminarse. Hemos detallado una lista de verificación completa para comprar con seguridad durante la construcción en nuestra guía compra sobre plano en Tenerife: cómo comprar con seguridad durante la construcción.
Problema 6: Comprar para alquiler sin comprobar la licencia VV
Si el objetivo de la compra es el alquiler de corta duración, el documento clave es la licencia de Vivienda Vacacional (VV), y esta depende de los estatutos de la Comunidad de Propietarios concreta, no solo de la localidad o incluso del edificio en su conjunto. El mismo complejo puede permitir el alquiler turístico en un bloque y prohibirlo en el de al lado, o toda la comunidad puede tener un acuerdo que restrinja el alquiler de corta duración con independencia de la licencia individual del propietario.
Esta es una de las sorpresas más habituales que los compradores descubren ya después de firmar la escritura, cuando resulta que los ingresos por alquiler previstos no son posibles en la forma planteada. Siempre conviene comprobar los estatutos de la comunidad antes de firmar el contrato de reserva, en lugar de fiarse de garantías verbales del vendedor o del agente.
Problema 7: Comprar a distancia sin poder notarial
No todos los compradores pueden estar presentes físicamente en cada etapa de una operación en España: el trabajo, la familia o simplemente la distancia hasta Tenerife hacen que parte de los trámites haya que gestionarlos a distancia. Un error habitual es intentar hacerlo de forma improvisada, con correos y poderes que un notario español no reconoce, lo que en la práctica bloquea la firma de la escritura.
La solución es un poder notarial, otorgado ante un notario polaco y provisto de la apostilla, que permite a una persona de confianza o a un abogado firmar la escritura en tu nombre. Hemos descrito todo el proceso, con los documentos necesarios, en nuestra guía poder notarial en España.
En qué viviendas suelen darse estos errores
Para mostrarlo con ejemplos concretos y no con abstracciones, aquí van dos anuncios actuales de nuestra cartera en los que habitualmente comprobamos justo estos puntos: situación legal, gastos adicionales y licencia de alquiler.
| Vivienda | Ubicación | Superficie | Dormitorios | Precio |
|---|---|---|---|---|
| Piso en Costa del Silencio de 60 m² | Costa del Silencio | 60 m² | 1 | 245.000 € |
| Piso Beverly Hills | Los Cristianos | 68 m² | 1 | 295.000 € |
En pisos de un dormitorio en el rango de 245.000-295.000 € como estos, los gastos adicionales de la compra (ITP, notario, registro, abogado) suponen aproximadamente un 8-13% del valor, es decir, unos 20.000-38.000 € por encima del precio del anuncio: esta es precisamente la cantidad que más a menudo pilla desprevenidos a los compradores que calculan el presupuesto solo con el precio de la vivienda.
Cómo evitar estos errores: lista de comprobación rápida
- Pide la Nota Simple antes de pagar cualquier señal: cuesta unos pocos euros y unos días de espera, y te protege del mayor riesgo.
- Distingue el contrato de reserva del Contrato de Arras y lee qué ocurre si alguna de las partes se retira.
- Empieza los trámites del NIE y la cuenta bancaria enseguida, no esperes a la última semana antes de la notaría.
- Calcula el presupuesto con un 8-13% de gastos adicionales, no solo con el precio del anuncio.
- Al comprar sobre plano, exige un número de aval bancario vinculado a cada pago.
- Comprueba los estatutos de la comunidad y la licencia VV si piensas alquilar a corto plazo.
- Si no puedes estar presente, tramita un poder notarial con antelación, no en la última semana.
El proceso de compra completo, paso a paso, desde elegir la ubicación hasta recoger las llaves, está en nuestra guía vivienda en Tenerife: compra paso a paso para polacos.
Resumen
Comprar una vivienda en España genera problemas sobre todo cuando el comprador se salta los pasos básicos de verificación: la situación legal, el tipo de contrato que firma, el presupuesto total real y la licencia de alquiler. Ninguno de los errores descritos arriba es difícil de evitar si se conoce de antemano y se actúa con apoyo local, en lugar de llevar la operación únicamente por correo desde el otro extremo de Europa.
¿Estás pensando en comprar un piso en Tenerife y quieres evitar estos errores? Consulta los pisos en venta disponibles ahora o escríbenos: te acompañamos en todo el proceso, con la comprobación de la situación legal y los costes reales en cada etapa.
